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【地域情報】西宮・津門の工場跡地にJR新駅構想｜まちづくり方針のポイント
JR西宮駅と甲子園口駅のあいだ、西宮市津門（つと）エリアの大きな工場跡地で、新しいまちづくりの検討が進んでいます。 森永乳業やニッカウヰスキーの工場などが操業を終えた、約12ヘクタールの土地です。 西宮市によると、2025年2月に市と土地を所有する大和ハウス工業がまちづくり協議会をつくり、その後JR西日本も加わりました。 2026年6月には「まちづくり方針」がまとめられています。 報道では、住宅・商業・オフィスに加えて研究開発などの機能を想定し、JR神戸線の新駅や線路をまたぐ通路の設置を検討するとされています。 ただし、新駅は現時点では「検討」の段階で、決まったものではありません。 関係者による基本協定は、2027年度以降に結ばれる予定と報じられています。 地元の不動産会社として気になるのは、周辺の住宅や収益物件への影響です。 大きな開発は、人の流れや賃貸需要が変わるきっかけになることがあります。 一方で、完成までには長い時間がかかり、計画が変わる可能性もあります。 「新駅ができそうだから」と急いで売買を決めず、今の賃料や入居状況をもとに、長い目で考えることが大切です。 津門・今津周辺にアパートや土地をお持ちで、今後の見通しが気になる方は、お気軽にご相談ください。 西宮市・芦屋市・宝塚市・尼崎市の不動産売却のことならお気軽に有限会社祥輝までお問い合わせ下さい!! 電話番号はこちら↓↓↓ 0798-52-0123 ■ご相談はこちら ■ブログの一覧はこちら |
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【市場動向】日銀が政策金利1.25%を据え置き｜収益物件オーナーへの影響は？
10月29日・30日に開かれた日本銀行の金融政策決定会合で、政策金利（短期金利の目標）は1.25%のまま据え置かれました。 9月に引き上げたばかりのため今回は見送りとなりましたが、日銀は物価が2%程度で落ち着く段階に入ったとみており、今後も状況に応じて利上げを続ける方針です。 収益不動産にとって、金利は大切な要素です。 金利が上がると、買主様のローン返済が重くなり、物件に求める利回りも高くなりがちです。 利回りが上がるということは、同じ家賃収入でも価格がつきにくくなるということでもあります。 ただし、西宮市・尼崎市など阪神間の駅に近い物件は賃貸需要が底堅く、すぐに価格が大きく下がるとは限りません。 大切なのは、市場の動きを見ながら「いつ売るか」「持ち続けるか」を、ご自身の計画に合わせて考えることです。 次回の会合は12月に予定されています。売却をお考えのオーナー様は、早めに今の価格の目安を知っておくと安心です。 西宮市・芦屋市・宝塚市・尼崎市の不動産売却のことならお気軽に有限会社祥輝までお問い合わせ下さい!! 電話番号はこちら↓↓↓ 0798-52-0123 ■ご相談はこちら ■ブログの一覧はこちら |
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【用語解説】法定耐用年数とは？築古アパートの売却価格への影響
アパートや1棟マンションの売却相談で、よく話題になるのが「法定耐用年数」です。 税法で決められた、建物の購入代金を経費（減価償却）として少しずつ計上していく年数のことです。 住宅用の建物では、木造が22年、重量鉄骨造（骨組みの鉄の厚さが4mm超）が34年、鉄筋コンクリート造が47年と、国税庁の表で定められています。 この年数は、売却価格にも関係します。 買主様が金融機関で融資を受けるとき、「残りの耐用年数」を融資期間の目安にする金融機関もあります。 残りが短い物件は借入期間が短くなり、毎月の返済が重くなりやすいため、購入できる方が限られ、価格に影響することがあります。 一方で、築年数の古い物件は、中古の建物向けの計算方法（簡便法）で短い年数で減価償却できます。 たとえば耐用年数を過ぎた木造アパートなら、22年×20％で4年（端数切り捨て）です。 そのため、早めに経費を計上したい買主様から注目されることもあります。 同じ「築古」でも、構造や修繕の状況、入居率によって評価は変わります。 税金の個別の判断は税理士にご相談ください。 当社では顧問税理士と連携しながら、物件の強みを整理するところからお手伝いいたします。 西宮市・芦屋市・宝塚市・尼崎市の不動産売却のことならお気軽に有限会社祥輝までお問い合わせ下さい!! 電話番号はこちら↓↓↓ 0798-52-0123 ■ご相談はこちら ■ブログの一覧はこちら |
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『【2026年版】金利上昇でアパート売却はどうなる？西宮・尼崎の判断軸』のブログを更新しました！！ 詳しくはこちら↓↓↓ 「【2026年版】金利上昇でアパート売却はどうなる？西宮・尼崎の判断軸」 西宮市・芦屋市・宝塚市・尼崎市の不動産売却のことならお気軽に有限会社祥輝までお問い合わせ下さい!! 電話番号はこちら↓↓↓ 0798-52-0123 |
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【制度解説】住所変更登記が義務化｜収益物件オーナー・法人様は要確認
2026年4月1日から、不動産の「住所・氏名の変更登記」が義務になりました。 引っ越しや結婚、法人の本店移転などで登記簿の住所・氏名（法人は名称）が変わったときは、変更の日から2年以内に登記を申請する必要があります。 正当な理由なく放置すると、5万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象となることがあります。 注意したいのは、義務化の前に変わった住所も対象になる点です。 以前に引っ越して登記を直していない場合は、2028年3月31日までに手続きが必要です。 アパートやマンションを複数お持ちのオーナー様や、本店を移転した法人様は、一度登記簿を確認しておくと安心です。 手間を減らす仕組みもあります。 個人の方は「検索用情報の申出」、法人の方は会社法人等番号の登記をしておくと、法務局が変更を確認して登記を進める「スマート変更登記」が利用できます（個人の方は、事前に届く意思確認への回答が必要です）。 また、物件を売却するときに登記簿の住所と今の住所が違っていると、決済までに変更登記を済ませる必要があります。 売却や資産の組み替えを考え始めたら、早めの確認がおすすめです。 登記の手続きは司法書士へご相談ください。 西宮市・芦屋市・宝塚市・尼崎市の不動産売却のことならお気軽に有限会社祥輝までお問い合わせ下さい!! 電話番号はこちら↓↓↓ 0798-52-0123 ■ご相談はこちら ■ブログの一覧はこちら |
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【地域情報】JR西宮駅南西の再開発が2027年完成へ｜駅周辺の不動産への影響は？
JR西宮駅の南西側、国道2号沿いの池田町周辺で「JR西宮駅南西地区第一種市街地再開発事業」が進んでいます。 第一種市街地再開発事業とは、土地や建物の権利を新しい建物の床に置き換えながら、まとまった区域を一体的に建て替える手法です。 今回は約1.5haの区域を3つの街区に分けて整備しています。 まず、古くなっていた卸売市場が建て替えられ、2023年12月にリニューアルオープンしました。 現在は、国道2号沿いに店舗などが入る街区と、地上35階建て・約377戸のタワーマンションを中心とする街区の工事が続いています。 事業者の発表では、完成は2027年夏ごろの予定です。 駅のそばに新しい住まいや店舗、広場ができると、人の流れや街の印象が変わることがあります。 JR西宮駅・阪神西宮駅の周辺でアパートやマンションをお持ちのオーナー様にとっては、近くの賃貸需要や売り出し物件の動きに注目しておきたい時期です。 ただし、価格や家賃への影響は立地や築年数などによって異なり、一概には言えません。 当社では、西宮エリアの収益物件の売却について、地元の動きをふまえながら仲介の立場でご相談をお受けしています。 西宮市・芦屋市・宝塚市・尼崎市の不動産売却のことならお気軽に有限会社祥輝までお問い合わせ下さい!! 電話番号はこちら↓↓↓ 0798-52-0123 ■ご相談はこちら ■ブログの一覧はこちら |
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【用語解説】表面利回りと実質利回りの違い｜収益物件の売却前に知っておきたいこと
収益物件（アパートや1棟マンションなど）の広告でよく見る「利回り」。 じつは計算の仕方によって、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。 表面利回りは、満室時の年間家賃収入を物件価格で割った数字です。 計算が簡単なので、広告やポータルサイトではこちらがよく使われます。 実質利回りは、年間家賃収入から管理費・固定資産税・修繕費・保険料などの経費を引き、物件価格（購入時の諸費用を含める場合もあります）で割った数字です。 手元に残るお金に近いため、買主様や金融機関はこちらを重視する傾向があります。 たとえば、価格5,000万円・満室時の年間家賃400万円なら、表面利回りは8.0%。経費が年80万円かかると、実質利回りは6.4%になります（数字は説明用の例です）。 売却する立場では、経費の内訳、修繕の履歴、入居状況の一覧（レントロール）を整えておくことが大切です。 資料がそろっていると、買主様が実質利回りを判断しやすくなり、話が進みやすくなります。 当社では、収益物件の資料の整理から販売活動まで、仲介の立場でお手伝いしています。 西宮市・芦屋市・宝塚市・尼崎市の不動産売却のことならお気軽に有限会社祥輝までお問い合わせ下さい!! 電話番号はこちら↓↓↓ 0798-52-0123 ■ご相談はこちら ■ブログの一覧はこちら |
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【用語解説】収益還元評価と積算評価｜収益物件の価格の決まり方
アパートや1棟マンションの価格を考えるとき、よく使われる見方が2つあります。 1つは「収益還元評価」です。 物件が生む家賃収入から、管理費や固定資産税などの経費を引いた利益をもとに、投資家が求める利回りで割り戻して価格を考える方法です。 買主様の多くは、この見方を重視します。 もう1つは「積算評価」です。 土地の価格と、建物を今建て直した場合の費用から古くなった分を差し引いた価格を足し合わせる方法で、金融機関が融資の額を考えるときによく使われます。 2つの評価が大きく離れている物件は、買主様の融資がつきにくいこともあります。 売り出す価格を決めるときは、両方の見方を確かめておくことが大切です。 当社では、収益物件の無料査定を承っています。 西宮市・芦屋市・宝塚市・尼崎市の不動産売却のことならお気軽に有限会社祥輝までお問い合わせ下さい!! 電話番号はこちら↓↓↓ 0798-52-0123 ■ご相談はこちら ■ブログの一覧はこちら |
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