【2026年版】金利上昇でアパート売却はどうなる？西宮・尼崎の判断軸
「最近よく金利が上がったと聞くけれど、持っているアパートの価格は下がってしまうの？」
2026年に入ってから、収益物件のオーナー様からこうしたご相談が増えています。
日本銀行は2026年9月、政策金利を1.25%程度に引き上げました。2025年12月から1年足らずで3回目の利上げです。長期金利（10年国債の利回り）も9月に3%に達し、約30年ぶりの水準になりました。
この記事では、金利の上昇がアパート・1棟マンションの売却にどう関わるのかを、できるだけかみくだいて整理します。西宮市・尼崎市などで収益物件をお持ちのオーナー様の判断材料になれば幸いです。
日銀は2024年3月にマイナス金利をやめ、そこから段階的に金利を上げてきました。2024年7月に0.25%程度、2025年1月に0.5%程度、2025年12月に0.75%程度、2026年6月に1.0%程度、そして2026年9月に1.25%程度です。1.25%は約31年ぶりの高さと報じられています。
10月29日〜30日にも金融政策決定会合が開かれました。事前の報道では、9月の利上げの影響を見極めるため「据え置き」の予想が大勢で、次の利上げは12月以降とみる声が多くなっています。
大切なのは、金利が「上がり始めた」段階から「1%を超えて定着しつつある」段階に入ったことです。収益物件の売買では、この変化を前提に考える必要があります。
収益物件の価格は、「収益還元法」という考え方が基本です。1年間の純収益（家賃収入から管理費・固定資産税・修繕費などの経費を引いた手取り）を、買主が求める利回りで割り戻して価格を考えます。
たとえば、純収益が年600万円の1棟アパートの場合、利回り5%なら1億2,000万円、5.5%なら約1億900万円、6%なら1億円です。買主の求める利回りが0.5ポイント上がるだけで、価格は約1割下がる計算になります。
多くの買主は、金融機関の融資を使って収益物件を購入します。借入金利が上がると毎月の返済が増え、手元に残るお金が減ります。
そのため「以前より高い利回りでないと買えない」と考える買主が増え、価格を押し下げる力になります。とくに、融資の割合が大きい個人の投資家ほど影響を受けやすい傾向があります。
日本不動産研究所の「不動産投資家調査」（2026年4月時点）では、今後1年間の新規投資に「積極的」と答えた投資家が93%にのぼりました。日銀の政策による市場への影響についても、「影響はなく、変化は生じていない」が68.2%で最多です。
東京・城南地区の賃貸住宅（1棟）の期待利回りは、ワンルーム3.6%・ファミリー3.7%で、前回よりむしろ0.1ポイント低下しています。家賃や物価の上昇が、金利の影響を一部打ち消しているとみられます。
ただし、この調査は主に大手の投資家の見方です。地元の個人の買主はローン金利の影響をより直接受けるため、物件の規模や価格帯によって動きが分かれる点には注意が必要です。
金利が上がる局面で価格を支えるのは、家賃（純収益）です。駅からの距離や周辺の賃貸需要によって、家賃を見直せるかどうかは物件ごとに違います。入居者の入れ替わりや更新のタイミングで、相場との差を確認しておくと、査定時の大きな説明材料になります。
金融機関は、建物の「法定耐用年数」（税法で決められた使用年数の目安）と築年数を見て融資期間を決めることが多いです。住宅用の建物は、木造22年、重量鉄骨造（骨格材4mm超）34年、鉄筋コンクリート造47年です。
築年数が進んで融資期間が短くなると、買主の返済負担が重くなり、金利上昇の影響を受けやすくなります。木造アパートで築20年前後の場合は、売り時を早めに検討しておくと選択肢が広がります。
変動金利で借入をしているオーナー様は、今後の返済額が増える可能性があります。「このまま保有を続けた場合」と「今売却した場合」の手取りを、税金も含めて一度比べておくと安心です。
金利が動く時期ほど、買主は物件を慎重に見ます。資料がそろっている物件は、価格の根拠を説明しやすく、交渉もスムーズに進みやすくなります。
譲渡所得（売却益）にかかる税金は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで「長期」と「短期」に分かれ、税率が大きく変わります。相続で取得した物件は、原則として亡くなった方が取得した日から数えます。税金は個別の事情で変わるため、具体的な判断は税理士にご相談ください。
祥輝では、相続や買換え（資産の組み替え）がからむご相談も、顧問の税理士・弁護士・不動産鑑定士と連携してサポートしています。
政策金利は1.25%程度、長期金利は3%台と、金利は新しい段階に入りました。収益物件の価格は「純収益÷利回り」で決まるため、金利上昇は買主の求める利回りを通じて価格に影響します。
一方で、投資家の意欲はまだ高く、家賃の上昇が価格を支えている面もあります。大切なのは、ご自身の物件の家賃・築年数・借入の状況を確認し、「保有」と「売却」を数字で比べてみることです。
「うちのアパートは今いくらになるのか」「売るなら今か、もう少し先か」。そんな段階のご相談も歓迎しています。西宮市・芦屋市・宝塚市・尼崎市の収益物件のことは、地元甲東園の祥輝にお気軽にご相談ください。
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2026年に入ってから、収益物件のオーナー様からこうしたご相談が増えています。
日本銀行は2026年9月、政策金利を1.25%程度に引き上げました。2025年12月から1年足らずで3回目の利上げです。長期金利（10年国債の利回り）も9月に3%に達し、約30年ぶりの水準になりました。
この記事では、金利の上昇がアパート・1棟マンションの売却にどう関わるのかを、できるだけかみくだいて整理します。西宮市・尼崎市などで収益物件をお持ちのオーナー様の判断材料になれば幸いです。
■ 2026年、金利はどこまで上がった？
▶ 政策金利は1年足らずで3回の利上げ
日銀は2024年3月にマイナス金利をやめ、そこから段階的に金利を上げてきました。2024年7月に0.25%程度、2025年1月に0.5%程度、2025年12月に0.75%程度、2026年6月に1.0%程度、そして2026年9月に1.25%程度です。1.25%は約31年ぶりの高さと報じられています。
日銀の政策金利の推移（2024〜2026年）
▶ 10月の会合と今後の見通し
10月29日〜30日にも金融政策決定会合が開かれました。事前の報道では、9月の利上げの影響を見極めるため「据え置き」の予想が大勢で、次の利上げは12月以降とみる声が多くなっています。
大切なのは、金利が「上がり始めた」段階から「1%を超えて定着しつつある」段階に入ったことです。収益物件の売買では、この変化を前提に考える必要があります。
■ 金利が上がると収益物件の価格はどう動く？
▶ 価格は「純収益÷利回り」で考える
収益物件の価格は、「収益還元法」という考え方が基本です。1年間の純収益（家賃収入から管理費・固定資産税・修繕費などの経費を引いた手取り）を、買主が求める利回りで割り戻して価格を考えます。
たとえば、純収益が年600万円の1棟アパートの場合、利回り5%なら1億2,000万円、5.5%なら約1億900万円、6%なら1億円です。買主の求める利回りが0.5ポイント上がるだけで、価格は約1割下がる計算になります。
利回りと価格の関係（純収益600万円の場合）
▶ 金利が上がると、買主の求める利回りも上がりやすい
多くの買主は、金融機関の融資を使って収益物件を購入します。借入金利が上がると毎月の返済が増え、手元に残るお金が減ります。
そのため「以前より高い利回りでないと買えない」と考える買主が増え、価格を押し下げる力になります。とくに、融資の割合が大きい個人の投資家ほど影響を受けやすい傾向があります。
▶ ただし、すぐに価格が下がるとは限らない
日本不動産研究所の「不動産投資家調査」（2026年4月時点）では、今後1年間の新規投資に「積極的」と答えた投資家が93%にのぼりました。日銀の政策による市場への影響についても、「影響はなく、変化は生じていない」が68.2%で最多です。
東京・城南地区の賃貸住宅（1棟）の期待利回りは、ワンルーム3.6%・ファミリー3.7%で、前回よりむしろ0.1ポイント低下しています。家賃や物価の上昇が、金利の影響を一部打ち消しているとみられます。
ただし、この調査は主に大手の投資家の見方です。地元の個人の買主はローン金利の影響をより直接受けるため、物件の規模や価格帯によって動きが分かれる点には注意が必要です。
■ 西宮・尼崎のオーナー様が確認したい3つのこと
▶ ① 家賃を見直せる物件か
金利が上がる局面で価格を支えるのは、家賃（純収益）です。駅からの距離や周辺の賃貸需要によって、家賃を見直せるかどうかは物件ごとに違います。入居者の入れ替わりや更新のタイミングで、相場との差を確認しておくと、査定時の大きな説明材料になります。
▶ ② 買主が融資を受けやすい物件か
金融機関は、建物の「法定耐用年数」（税法で決められた使用年数の目安）と築年数を見て融資期間を決めることが多いです。住宅用の建物は、木造22年、重量鉄骨造（骨格材4mm超）34年、鉄筋コンクリート造47年です。
築年数が進んで融資期間が短くなると、買主の返済負担が重くなり、金利上昇の影響を受けやすくなります。木造アパートで築20年前後の場合は、売り時を早めに検討しておくと選択肢が広がります。
▶ ③ ご自身の借入と「出口」
変動金利で借入をしているオーナー様は、今後の返済額が増える可能性があります。「このまま保有を続けた場合」と「今売却した場合」の手取りを、税金も含めて一度比べておくと安心です。
■ 売却を考えたときに準備しておきたいこと
金利が動く時期ほど、買主は物件を慎重に見ます。資料がそろっている物件は、価格の根拠を説明しやすく、交渉もスムーズに進みやすくなります。
| 準備するもの | ポイント |
|---|---|
| レントロール（家賃の一覧表） | 各部屋の家賃・契約日・空室・滞納の有無を最新の状態に |
| 修繕履歴 | 屋根・外壁・給排水などの実施時期と費用をまとめる |
| 借入の状況 | 残高・金利・繰上返済の手数料を確認 |
| 税金の確認 | 売った年の1月1日時点で所有5年超かどうかで税率が変わる |
譲渡所得（売却益）にかかる税金は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで「長期」と「短期」に分かれ、税率が大きく変わります。相続で取得した物件は、原則として亡くなった方が取得した日から数えます。税金は個別の事情で変わるため、具体的な判断は税理士にご相談ください。
祥輝では、相続や買換え（資産の組み替え）がからむご相談も、顧問の税理士・弁護士・不動産鑑定士と連携してサポートしています。
■ まとめ
政策金利は1.25%程度、長期金利は3%台と、金利は新しい段階に入りました。収益物件の価格は「純収益÷利回り」で決まるため、金利上昇は買主の求める利回りを通じて価格に影響します。
一方で、投資家の意欲はまだ高く、家賃の上昇が価格を支えている面もあります。大切なのは、ご自身の物件の家賃・築年数・借入の状況を確認し、「保有」と「売却」を数字で比べてみることです。
「うちのアパートは今いくらになるのか」「売るなら今か、もう少し先か」。そんな段階のご相談も歓迎しています。西宮市・芦屋市・宝塚市・尼崎市の収益物件のことは、地元甲東園の祥輝にお気軽にご相談ください。
西宮市・芦屋市・宝塚市・尼崎市の不動産売却のことならお気軽に有限会社祥輝までお問い合わせ下さい!!
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この記事の執筆者
◇ 保有資格
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士
◇ キャリア：11年
西宮市を中心に、芦屋市・宝塚市・尼崎市など周辺エリアの不動産売却をサポートいたします！
これまでの相談実績は500件以上ございます！！
無料相談・無料査定を随時承っておりますので、初めて不動産売却をされる方もお気軽にご相談いただけます。 私たちは地域に根差し、売主様の大切な資産と「想い」に寄り添うことを第一に、確かな実績を積み重ねています。あなたの不動産売却における、最も心強いパートナーとなることをお約束いたします。
まずはご相談からお待ちしております！！
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