【地域情報】西宮・津門の工場跡地にJR新駅構想｜まちづくり方針のポイント

JR西宮駅と甲子園口駅のあいだ、西宮市津門（つと）エリアの大きな工場跡地で、新しいまちづくりの検討が進んでいます。

森永乳業やニッカウヰスキーの工場などが操業を終えた、約12ヘクタールの土地です。

西宮市によると、2025年2月に市と土地を所有する大和ハウス工業がまちづくり協議会をつくり、その後JR西日本も加わりました。

2026年6月には「まちづくり方針」がまとめられています。

報道では、住宅・商業・オフィスに加えて研究開発などの機能を想定し、JR神戸線の新駅や線路をまたぐ通路の設置を検討するとされています。

ただし、新駅は現時点では「検討」の段階で、決まったものではありません。

関係者による基本協定は、2027年度以降に結ばれる予定と報じられています。

地元の不動産会社として気になるのは、周辺の住宅や収益物件への影響です。

大きな開発は、人の流れや賃貸需要が変わるきっかけになることがあります。

一方で、完成までには長い時間がかかり、計画が変わる可能性もあります。

「新駅ができそうだから」と急いで売買を決めず、今の賃料や入居状況をもとに、長い目で考えることが大切です。

津門・今津周辺にアパートや土地をお持ちで、今後の見通しが気になる方は、お気軽にご相談ください。

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【市場動向】日銀が政策金利1.25%を据え置き｜収益物件オーナーへの影響は？

10月29日・30日に開かれた日本銀行の金融政策決定会合で、政策金利（短期金利の目標）は1.25%のまま据え置かれました。

9月に引き上げたばかりのため今回は見送りとなりましたが、日銀は物価が2%程度で落ち着く段階に入ったとみており、今後も状況に応じて利上げを続ける方針です。

収益不動産にとって、金利は大切な要素です。

金利が上がると、買主様のローン返済が重くなり、物件に求める利回りも高くなりがちです。

利回りが上がるということは、同じ家賃収入でも価格がつきにくくなるということでもあります。

ただし、西宮市・尼崎市など阪神間の駅に近い物件は賃貸需要が底堅く、すぐに価格が大きく下がるとは限りません。

大切なのは、市場の動きを見ながら「いつ売るか」「持ち続けるか」を、ご自身の計画に合わせて考えることです。

次回の会合は12月に予定されています。売却をお考えのオーナー様は、早めに今の価格の目安を知っておくと安心です。

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【用語解説】法定耐用年数とは？築古アパートの売却価格への影響

アパートや1棟マンションの売却相談で、よく話題になるのが「法定耐用年数」です。

税法で決められた、建物の購入代金を経費（減価償却）として少しずつ計上していく年数のことです。

住宅用の建物では、木造が22年、重量鉄骨造（骨組みの鉄の厚さが4mm超）が34年、鉄筋コンクリート造が47年と、国税庁の表で定められています。

この年数は、売却価格にも関係します。

買主様が金融機関で融資を受けるとき、「残りの耐用年数」を融資期間の目安にする金融機関もあります。

残りが短い物件は借入期間が短くなり、毎月の返済が重くなりやすいため、購入できる方が限られ、価格に影響することがあります。

一方で、築年数の古い物件は、中古の建物向けの計算方法（簡便法）で短い年数で減価償却できます。

たとえば耐用年数を過ぎた木造アパートなら、22年×20％で4年（端数切り捨て）です。

そのため、早めに経費を計上したい買主様から注目されることもあります。

同じ「築古」でも、構造や修繕の状況、入居率によって評価は変わります。

税金の個別の判断は税理士にご相談ください。

当社では顧問税理士と連携しながら、物件の強みを整理するところからお手伝いいたします。

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ブログ更新

『【2026年版】金利上昇でアパート売却はどうなる？西宮・尼崎の判断軸』のブログを更新しました！！

詳しくはこちら↓↓↓

「【2026年版】金利上昇でアパート売却はどうなる？西宮・尼崎の判断軸」

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【制度解説】住所変更登記が義務化｜収益物件オーナー・法人様は要確認

2026年4月1日から、不動産の「住所・氏名の変更登記」が義務になりました。

引っ越しや結婚、法人の本店移転などで登記簿の住所・氏名（法人は名称）が変わったときは、変更の日から2年以内に登記を申請する必要があります。

正当な理由なく放置すると、5万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象となることがあります。

注意したいのは、義務化の前に変わった住所も対象になる点です。

以前に引っ越して登記を直していない場合は、2028年3月31日までに手続きが必要です。

アパートやマンションを複数お持ちのオーナー様や、本店を移転した法人様は、一度登記簿を確認しておくと安心です。

手間を減らす仕組みもあります。

個人の方は「検索用情報の申出」、法人の方は会社法人等番号の登記をしておくと、法務局が変更を確認して登記を進める「スマート変更登記」が利用できます（個人の方は、事前に届く意思確認への回答が必要です）。

また、物件を売却するときに登記簿の住所と今の住所が違っていると、決済までに変更登記を済ませる必要があります。

売却や資産の組み替えを考え始めたら、早めの確認がおすすめです。

登記の手続きは司法書士へご相談ください。

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