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10年を超えて持っている事業用の土地や建物を売り、新しい事業用の不動産に買い換えたとき、売却益にかかる税金の一部を先送りできる「特定の事業用資産の買換え特例」があります。

2026年度の税制改正で、この特例の期限が3年延長され、2029年3月31日までの売却が対象になりました。

たとえば、古くなったアパートや貸している土地を売って、別のエリアの賃貸マンションやビルに組み替えるといった資産の見直しで使われることがある制度です。

今回の改正では、買い換える建物を事務所・店舗・住宅など一定の用途のものに限るなど、条件の見直しも行われています。

対象となる地域や先送りできる割合、手続きには細かな決まりがあり、使えるかどうかは個別の事情で変わります。

個別の判断は必ず税理士にご相談ください。

当社では顧問税理士と連携し、売却と買換えの両面からご相談をお受けしています。

西宮市・芦屋市・宝塚市・尼崎市の不動産売却のことならお気軽に有限会社祥輝までお問い合わせ下さい!! 

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日本不動産研究所が5月に公表した「不動産投資家調査」（2026年4月時点。主に機関投資家などが対象）によると、今後1年間の投資について「新規投資を積極的に行う」と答えた投資家は93%でした。

金利が上がってきた中でも、不動産投資への意欲は高い水準が続いています。

金融政策の影響については、「影響はなく変化は生じていない」が約68%で最も多く、「やや萎縮している」は約24%と前回より減りました。

投資家が求める利回り（期待利回り）も、全体としてはおおむね横ばいでした。

一方で、「保有している物件を売却する」と答えた投資家も28%あり、物件を入れ替える動きも見られます。

買いたい人が多い今は、アパートや1棟マンションを売る側にとっても動きやすい時期といえます。

ただし、評価は立地や建物の状態で大きく変わります。まずは今の価値を知るところから始めてみませんか。

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相続した土地を手放したいのに、買い手が見つからない。

そんな方のために、2023年4月27日から「相続土地国庫帰属制度」が始まっています。

相続や遺贈（遺言による贈与）で土地を取得した方が法務局に申請し、審査に通れば、土地を国に引き取ってもらえる制度です。

費用は、審査手数料が土地1筆あたり14,000円です。

承認されると、10年分の管理費用にあたる負担金を納めます。

負担金は原則20万円で、市街地の宅地などは面積に応じて計算されます。

ただし、建物が建っている土地、抵当権などが付いた土地、境界がはっきりしない土地などは対象になりません。

建物は自分で解体する必要があり、思ったより費用がかかることもあります。

国に引き取ってもらう前に、売却や活用の可能性がないか一度確かめておくと安心です。

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2024年7月から、価格が800万円以下の空き家などを売買するときの仲介手数料に、特例のルールが設けられています。

それまでは400万円以下が対象でしたが、範囲が広がりました。

仲介手数料の上限は売買価格に応じて決まるため、価格の低い物件ほど手数料も少なくなります。

一方で、古い空き家は調査や現地確認に手間がかかることが多く、仲介の引き受け手が見つかりにくいという課題がありました。

そこで、800万円以下の物件は、上限を30万円の1.1倍（33万円）まで受け取れるようになりました。

適用するには、不動産会社が事前にお客様へ説明し、合意を得ることが必要です。

相続した実家や郊外の空き家など、「値段がつかないのでは」とあきらめていた物件も、売却の道を探りやすくなっています。

まずはお気軽にご相談ください。

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オーナーチェンジとは、入居者が住んだままの状態で、賃貸中の物件を売ることです。

買主様は購入した日から家賃収入を得られ、賃貸借契約や敷金を返す義務は新しいオーナーに引き継がれます。

売主様にとっては、入居者に退去してもらう必要がなく、空室になるまで待つ期間や原状回復の費用がかからない点がメリットです。

一方で、買主様は室内を見られないことが多いため、空室で売る場合より価格が控えめになることもあります。

1棟アパートや投資用の区分マンションでは、オーナーチェンジでの売却が一般的です。

スムーズに進めるには、賃貸借契約書、レントロール（家賃の一覧表）、修繕の記録などをそろえておくことが大切です。

入居者への通知や敷金の精算など、引渡しまでの手続きも当社がサポートします。

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親が住んでいた家を相続して売るとき、条件を満たせば、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

「空き家の3,000万円特別控除」と呼ばれ、2027年12月31日までの売却が対象です。

主な条件は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること、亡くなる直前まで親が一人で住んでいたこと、相続から3年目の年末までに売ること、売却価格が1億円以下であることなどです。

建物は耐震改修をするか取り壊す必要がありますが、2024年からは、売った翌年の2月15日までに買主様側で工事をする場合も対象になりました。

なお、相続人が3人以上の場合は、1人あたりの上限が2,000万円になります。

使うには市区町村の確認書が必要で、確定申告も欠かせません。

期限を過ぎると使えなくなるため、早めの準備が大切です。

個別の判断は税理士にご相談ください。

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阪神西宮駅の北側で、西宮市と民間事業者が連携する再開発の計画が進んでいます。

公共施設の再編とあわせて駅前の街区をまとめて整えるもので、2023年11月に市と事業者が基本協定を結んでいます。

報道によると、計画には中央図書館の機能を移した図書館を中心とする公共施設、40階前後の高層マンション、駅と建物をつなぐデッキなどが含まれます。

着工は2028年7月、完成は2032年12月の見通しとされています。

阪神西宮駅の周辺は、阪神本線やJR西宮駅が使える交通の便がよいエリアです。

大きな再開発は、街の印象や人の流れを変えることがあり、駅周辺にアパートやマンションをお持ちのオーナー様にとっても注目の動きです。

計画やスケジュールは変わることもあるため、市の発表を確かめながら見守っていきたいところです。

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レントロールとは、アパートやマンションの「家賃の一覧表」のことです。

部屋ごとに、賃料・共益費・敷金（保証金）・契約開始日・入居者が個人か法人か・空室かどうかなどをまとめたものです。

収益物件を買う方は、まずこのレントロールを見て「今いくらの収入があるか」「長く住んでいる方が多いか」「相場とかけ離れた家賃の部屋はないか」を確認します。

収益物件の価格は家賃収入をもとに考えることが多いため、レントロールは査定の土台となる大切な資料です。

売却を考え始めたら、最新の状態に整えておくことをおすすめします。

空室の募集条件、最近の賃料の変更、滞納の有無なども一緒にまとめておくと、買主様の判断が早くなり、話がスムーズに進みやすくなります。

当社では、レントロールの整え方からご相談をお受けしています。

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